物业服务，事关千家万户
关于小区停车的矛盾，
是居民反映的热点问题，
也是物业管理的难点所在。
上月，就有岱山一小区业主
因为停车问题，
反映到了市长信箱——
“自己回家也要收停车费？”
这名业主反映，买了房子没有车位，自己回家还要收取停车费。小区里的公用车位，还要向业主收费。他对此十分不理解。
岱山县住建局经调查核实，该小区共有路面临停车位111个，目前小区临停车位已远远满足不了业主需求。
为此，在小区业主委员会牵头下，有关小区车辆管理办法于2022年4月19日启动，5月17日表决通过。
根据该小区车辆管理办法规定，为确保小区道路畅通以及小区人身安全，一旦地面临时停车位已停满，除有地库车位业主外，任何车辆都不得进入小区。
根据该名业主所反映的情况，岱山县住建局向物业进行了解，目前小区地库还有部分出租车位，有关业主可到物业中心咨询。
事情的脉络还是清楚的：有小区业主没有买车位，因小区实施了 “车辆管理办法”，车子长时间停在路面临时停车位上，是需要收费的。
这名业主有想法：为何我自己回家，也要被收停车费？
其实，逻辑比较简单：小区路面停车位是公共资源，占用公共资源要收取费用，收入归全体业主所有。让有限的资源体现价值，可以减少小区随意停车的现象，有助于小区有序停车。
岱山这个小区出台了停车管理办法，并经表决通过。停车管理办法，约定了对路面停车位如何有偿使用，由全体业主共同决定。这个决定，对全体业主具有约束力。
这几年来，在舟山一些实行车辆管理的小区，业主大都有了“无车位，停车要收费”的观念。小区停车相对有序。那么，那些未实施车辆管理的小区呢？
定海恒大名筑城小区：地下车位大部闲置，地面停车满当当
恒大名筑城，是位于定海城东南部的一个多层商品房为主的小区，住户约有600多户。
与定海老城区多数旧小区一样，该小区停车矛盾突出。
7月30日（周日）上午9时许，来到这个小区，地面车子停得满满当当，一些未划车位的地方，也见缝插针地停了车子。
恒大名筑城优于其它老小区的地方，是它设有一个地下车库，能停下48辆车子。
但是，这个地下车库，却有一半以上的车位空着。
是恒大名筑城的地下车位停车成本太高，还是其它什么原因？
为小区服务的舟山淼森物业公司工作人员说，目前小区地下车位尚有三十余个闲置，既没有人买，也没有人租。“因为地上车位是免费停的嘛，所以多数业主对买或租地下车位不积极。”
向恒大名筑城开发商恒尊房产了解，小区车位租金是230元一月（包含每月30元管理费），问开发商团购的价格是7.2万元/个。
淼森物业公司工作人员说，“因为地面停车实在拥挤，业主关于车辆擦碰的投诉很多，每个月都有好几起。”
名筑城小区的周边道路，原本也是可以免费停车的。但划了收费的智慧停车位后，车子更加涌到小区里来，加剧了停车拥挤。
据了解，目前名筑城小区无业委会，也没有出台车位管理办法。
如果能把小区的地下车位能够充分利用起来，有助于缓解小区“停车难”的矛盾。但关键是，小区业主对停车管理要形成足够的共识。
律师解读
浙江海泰（舟山）律师事务所陈波律师：
对有关小区车位问题，有几个想法：小区内车位分四种，业主已认购或承租或受赠的车位；开发商移交给业主委员会或者物业服务企业管理的访客车位（属于全体业主所有）；开发商尚未销售或未出租的车位；再是业主委员会依据相关程序利用小区道路或场地划定的公共停车位。
住宅小区车辆管理办法是小区管理的主要依据。对于尚未有车辆管理办法的住宅小区，在车辆管理中较为被动，且小区内车辆停放混乱无序。这里需要说明的是，街道社区等部门应该督促住宅小区尽快通过车辆管理办法。
车辆管理办法应该涵盖车辆进出、小区内通行、车位使用、车辆停放、公共停车位使用费收取标准等进行约定，且应经全体业主表决通过。该管理办法对业主有约束力，业主应自觉遵守。
业主应遵守车辆管理办法，服从物业服务企业或业主委员会聘请的自治管理机构的管理。有自有车位的业主应将自己的车辆停放至自己的车位，没有自有车位的业主应服从管理，在小区没有停车位的前提下，应将车位停放至小区外，而不应在小区非停车位停放。
对于公共停车位是否收费问题，应由该小区的车辆管理办法确定。
开发商应将未销售车位出租给本小区业主，不应空置浪费，更不能囤积不售。
法规条款
《民法典》
第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
舟山市物业管理条例
第五十三条 物业交付使用后，在符合有关法律、法规的情况下，可以利用物业管理区域内的共用部位或者其他场地划定共有车位。公安、消防、规划部门应当对停车位的划定、警示标志设置等予以指导。
对物业管理区域内共有停车位的收费事项，在业主大会成立前，由前期物业服务合同约定；业主大会成立后，由业主大会决定。物业服务企业对共有停车位提供管理和服务需增加服务费用的，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。车主对车辆有特别保管要求的，由车主与物业服务企业另行签订保管合同。
对妨碍小区公共道路通行的，物业服务企业应当及时劝阻；属于公安交通管理部门执法范围的，公安交通管理部门应当依法及时处理。
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