金融行业“最大灰犀牛”在当下得到了有效遏制。近日，银保监会再次针对房地产行业风险定调，称“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，相比今年3月银保监会主席郭树清“房地产泡沫化金融化势头得到了根本扭转”的表态更进一步。同时，银保监会明确表示，在坚持“住房不炒”定位的基础上，合理满足房地产市场融资需求，这也意味着监管对于房地产信贷政策可能会有所松动。
据《中国经营报》记者了解，由于房地产融资需求旺盛且利率较高，此前银行信贷资源均通过各种渠道进入该领域，在推高市场房价的同时，也给银行信贷带来了隐患。然而，银保监会通过一系列的政策调控精准拆弹，严控信贷资金违规进入房地产行业，并通过“去杠杆”令房地产回归居住属性，降低了银行业整体房地产信贷的风险。
遏制“灰犀牛”
近期，银保监会相关负责人明确表示，重点领域风险由快速发散转为明显收敛，防范化解重大金融风险攻坚战取得重要阶段性成果。其中房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。
此前2020年11月，郭树清在《完善现代金融监管体系》的署名文章中指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
两年内，在一系列监管的“组合拳”之下，银行业针对房地产行业的信贷历经了翻天覆地的变化。
早在2017年，中央对房地产“住房不炒”的定位出台之后，限购等政策陆续推行，对当时全国房价上涨的势头起到了一定的抑制作用。但是，在旺盛需求和高利率的现实中，仍然有规模庞大的信贷资源流向了房地产，也给银行信贷带来了风险。
比较典型的是，四川银保监局在2018年通报过四川银行业上半年的运行情况，提及了“房地产领域风险防控压力上升”，并直指“防控风险的任务十分艰巨”，同时指出“一旦房价出现波动，很可能引发系统性风险，需要高度警惕”。
按照四川银保监局的统计数据，截至2018年5月底四川全省房地产行业贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50%。同时，个人住房按揭贷款增速远高于银行业贷款平均增速，甚至有消费贷等其他贷款以各种形式被违规用于购房。
上海易居房地产研究院发布的《2019年全国房地产贷款报告》数据显示，2019年全国房地产人民币贷款余额为44万亿元，同比增长14.8%。其中，全国房地产开发贷款余额为11万亿元，同比增长10.1%。
从银行信贷结构看，统计数据显示，截至2020年末，六大国有银行个人房贷平均占比超过30%，房地产企业贷款占比为5%。股份制银行的个人房贷平均占比超过15%，而房地产企业贷款占比超过12%。
记者注意到，在部分银行零售转型过程中，一些银行的个人住房贷款在零售贷款中占比超过80%，银行零售业务高度依赖于个人住房按揭贷款，这让银行的信贷风险与房地产行业风险高度捆绑，而在房地产企业贷款利率动辄年化15%以上的情况下，这类贷款需求更是严重挤占了银行信贷资源。
两年来，通过收紧房地产贷款实现“去杠杆”是监管调控的重要措施，也收到了明显的效果。对银行来说，也有利于银行将更多信贷资源用于普惠金融、制造业等领域中，降低房地产信贷的风险。
信贷投放减速
统计数据显示，在2015年至2018年间，全国银行房地产信贷的年增速均保持在20%以上，在2017年增速达到高峰超过26%，直到2019年末增速降至14%左右。
央行数据显示，截至2022年二季度末，房地产贷款余额为53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点。2022年二季度末，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。
“在2020年以前，房地产行业信贷增速都在15%左右，而目前的增速不到5%，这说明了房地产贷款增速是在很大程度上降下来了。”一家券商银行业分析师称。
从今年上半年银行涉房贷款看，房地产企业贷款在贷款总额中的占比下降明显。截至6月末，工商银行、建设银行、农业银行和中国银行四家国有大行的房地产企业贷款占比分别下降了24个基点、14个基点、36个基点和4个基点。
在个人住房贷款方面，银行个人贷款在贷款总额中占比同样有所降低。比如，建行从去年末的33.96%下降到今年6月末的31.78%；而股份制银行中招行从去年末的24.68%下降到今年6月末的23.4%。
2020年年底，银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》是银行信贷调控的一个关键点。该通知明确表示，将根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。
按照房地产贷款集中度管理要求，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%；县域农合机构房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%；村镇银行房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。
一时之间，不少银行由于贷款规模占比受限无法加大投放规模。更重要的是，银行在信贷调整中也会有“去芜存菁”的过程，将稀缺的信贷资金更多向风险低且资质好的房地产企业倾斜。
银行房地产贷款集中度管理的规定是房地产行业“三道红线”的配套措施。在2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
“在‘三道红线’政策之下，高杠杆高周转企业的融资被堵了。”一家国有大行人士认为，高昂的负债成本则让企业在去杠杆中增大了偿债的压力，大部分房地产企业的扩张也就此止步。
该人士称，在政策指引下，银行的信贷投放领域有了很大的转变。“银行给房地产行业贷款规模大、利率高，但是风险也很高。相反，银行对于小微企业贷款可能过程很麻烦，但是贷款分散稳定。另外，除房地产之外的实体经济也需要金融的大力支持，包括制造业、高科技等领域发展意义重大。”
针对监管对房地产信贷的再次表态，上述券商银行业分析师认为，银保监会对房地产行业的再次定调也在释放明确的信号。“房地产行业金融化泡沫化势头得到了实质性扭转，那么政策上也就到底了。此外，在稳楼市的基础上，可能合理满足房地产市场融资需求也同样重要。”
他认为，监管在“房住不炒”的原则下，一系列政策的初衷是防止房地产行业过热，引发银行系统性风险。经历过一轮去杠杆之后，房地产行业总体的趋势是要向平稳健康的方向发展，促进行业的良性循环。“步子缓一缓，可能才能走得更稳更远。”
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